谈谈房屋顾问


24 Oct
24Oct

今天脑子里一直想和大家说说话,说什么呢?就说说自己的行业吧!房屋顾问也叫房屋中介,中介,房屋经纪,就是帮顾客成功买房卖房或租房的人。在新加坡,这个行业可以兼职也可以全职。入行门槛不是很高,要成为房屋顾问需要至少GCE 'O' Levels (相当于中学会考4门及格),你要是在新加坡理工学院或大学读过的,自然也有资格,年龄至少21岁,学习19节课的课程,每节课3个小时,大概边工边读3个月就完成了,之后考2门。考过后就可以在房地产公司(ERA,Propnex,Huttons,Orangetee etc) 登记申请执照,政府(CEA)批准后,公司就会发一张执照牌(就是每次挂在脖子上的)就可以合法开始买卖房产服务了,并且每年要给政府年费申请继续。

可以参考官方网站( https://www.cea.gov.sg/professionals/salesperson-registration-matters/apply-for-the-real-estate-salesperson-examination#lnkB )有想考个兼职的,也可以私信我。

房屋顾问都是自雇人士,每个人都是独立的,自己就是自己的老板,挂名在哪家公司,不是太重要,公司主要是提供一个平台给你,真正做事还是要靠自己。以前我对我的上线要求太高,以为他们会手把手教我,所以跳了2个公司,现在才明白其实师傅引进门修行靠个人。你会不会发光发热全靠自己!入了这一行,虚心和前辈学习,不懂就问,问懂为止。一旦会了,就很简单!不会就很难,会了就很简单,之后就是精益求精,达到更高一层巅峰!

我们这行没有基本工资,收入全靠佣金。要做这行的,一定要准备点资金,没成单的人,基本也就没收入,没收入很可能就会再找工作。做这一行的人五花八门,有的一开始兼职做房地产,当房地产收入稳定后才全职做。也有就当个临时工,有的是已经退休了,考个执照冲刺一下自己的人生。还有的就是给自己或亲戚朋友买卖房。而我是破釜沉舟,直接做的全职。没有给自己留任何余地。虽然一开始也是很不顺利,很难突破自己,很难找到买家,很难说服买家跟我下单,但我相信努力终会被看到,坚持就是胜利!

2018年找人给我建了一个网站( https://www.buypropertyclub.com/), 就是旧的买房俱乐部,它严格按照我的要求来建,按新加坡区域分,学校分,医院分,产权分等,当时建网站的人是个印度人完全不会中文,我一个一个给他翻译好给他们,花费了我好多时间和精力。可是今年6月份网站中毒了。找建网站的人却说网站没事,但我的网站还是中毒。3个月下来,网站还是不能正常运作。2019年10月我做了个决定,放弃旧的网站重新做一个崭新的网站,这一次我选择自己做。这次我以中文为主,但我不能把所 有的精力都放在做网站上,该学习要学习,该做业务就要跑业务,网站做得再美,如果顾客不和我联系,这个这么美的网站又有什么意义呢?所以看到我网站的朋友先跟你道个歉,网站内容不够详细全面,可能需要花多一点时间去上载新项目和以前卖的项目,但你如果可以和我约个时间见个面,我会做全面分析,按照你的要求来物色,给出一些可能需要考量的因素和意见,也有更全面的资料(如视频,平面图,价格对比,大地图等应有尽有)展示给你,让你更容易更轻松选出你心目中的优选项目。

选出之后就是安排看项目,你肯定会问这么多项目你都熟吗?回答是:不是每个都熟,基本知识都懂,但我可以找很熟的中介给你讲解。在新加坡,每一个新项目每家授权卖房的房产公司都有几个主管,下面有一群专做这个项目的中介(我们叫Core Team CT),其实每个中介都有资格选择做CT的权利就算刚拿到证的也可以,按要求成为CT,会花多一点时间去学习这个项目,等项目开盘,这些CT就有资格服务走进来的顾客,也可以要求跟顾客拿号码之后好跟进,顾客要不要给号码就是因人而定了。找顾客,能成交就是做CT的最终目的。

Tagger (来自CT)也可以服务别的中介(我们叫Hyper)带进来的顾客,但他们是绝对不能跟你的顾客拿顾客的联系号码 - 这是规则,顾客是属于带进来的中介的(Hyper的)。除非是经过带进来的中介(Hyper)的同意的情况下 - 这种情况一般是在成交后。 如果没有职业道德的偷偷跟顾客拿号码,千万不要给。顾客就是我们的饭碗,照顾好顾客服务好顾客留住顾客就是我们的最主要的工作!没有顾客就没有成交,也就没有收入!顾客就是我们的财神爷!不过现在这个社会,顾客一般也不会死心塌地的跟着你(除非他/她非常喜欢你,或是你的亲戚),大部分都喜欢找好几个中介对比,其实中介人品没问题,其它都差不多,大部分人都是种瓜肯定讲卖的瓜甜。其实有合法执照就是都能胜任的。关键还要看这个中介有多快多负责有多重视你这个顾客。比如去电器买冰箱,经理管人习惯了高高在上,接的顾客也多,可能要30分钟的介绍只能用5分钟。你听得全是圬水,一知半解。反而另一名普通员工做事很认真,仔细说明,还示范,满足和回答你所有的问题;这种情况 你会比较喜欢经理还是这个普通员工。 不要忘记今天的普通员工可能是将来的高极高管。也不是做工越长经验越多越好,科技在进步,日益更新,新一代更能跟得上时代的步伐。

顾客可能会问,我可以直接找发展商吗?不是更直接保险或便宜?如果每一个买家都找发展商,发展商也没有这么多员工来服务你。尤其是刚开盘可能上百以上的顾客,所以发展商很聪明,不需要请太多的员工,而是找中介公司(ERA, Propnex, Huttons,OT,SRI etc)给他销售, 中介公司就有上百的人给他做工,登广告,找顾客,服务顾客,也不用给中介一分钱的工资,而是给成功成交的中介固定佣金。这样发展商的支出是固定地,价钱也可以定位。其实你直接找发展商价钱应该是一样的,发展商一定要做到公平公正!如果价钱不一样,还要中介公司做什么,中介公司早不给发展商销售了。反而中介还有可能争取讨价还价,把利益最大化给顾客。

回顾这6年,在ERA我做过The Hillford, Panorama,在Propnex 我做过Parc Riviera,在合登(Huttons)我做过6个CT(Oxley Convention City, Martin Modern, Margaret Ville, Stirling Residences, Amber Park, 35 Gilstead, The M),一般早早到先抽签,按号码先后服务走进来的顾客,刚开盘的时候,一个星期下来会有一两次机会,开盘后一般都是白等一天也没机会。我做CT纯粹是学经验学基本功,实战是最好的学习场地!6个下来基本也算成熟了,我就不想靠CT找顾客。而是我带顾客给Tagger/CT(这个CT可以是任何公司的CT,一般自家公司有做的项目自然找自己公司的CT,没有做才找别家公司的CT,所有公司主管联系号码在公司内部都有,所以我说一个合格的房屋顾问是可以看新加坡的任何一个新房,不是在讲大话,是家常便饭而已!主要看他是不是100%在房地产事业),并且房价和佣金完全不受影响,公司和发展商都是统一和受管制的。我觉得与其让我一个人讲,不如叫CT讲。CT毕竟专注做这个项目,所有的细节都应该很清楚,如果CT有不清楚的地方,他自然会问这个项目的主管直到问清楚。大部分全职的房屋顾问一般会选个项目做CT,这个项目厉害的别的项目他也有可能完全不清楚。 为了全方面的了解新加坡项目,不应该太专注做几个项目,应该多做整体分析,不是卖瓜说自家瓜好。所以目前为止我尽量做hyper。因为我发现当顾客要看别的项目,我很不熟我会变得很害怕,变得一点自信也没有。所以我告诉自己应该多花点时间了解整个新加坡的房产,明白市场动态,而不是只是留在示范单位慢慢的等“榴莲”!

现在对我的行业比较了解了吧!人与人之间有很大不同,价值观,人生观,性格等等!外表都差不多,但观察仔细了,其实是差很多的。最终和自己比较喜欢的,感觉比较好的应该就是最明智的选择吧!记住你要买的最终是房子,房子好,喜欢这个房子才是最主要的!每个人喜欢的东西不一样,就要问你自己你的心在哪里,心里到底喜欢什么?答案尽在不言中!


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